Crowdfunding Immobiliare 2023. Ecco cosa cambia

Crowdfunding immobiliare. Scopriamo insieme in maniera rapida ma esaustiva quali sono le nuove normativa in materia nel nostro paese. Come è naturale che accada nel momento in cui un nuovo fenomeno prende piede, il Legislatore interviene per capire come regolamentarlo. Ad oggi abbiamo assistito - e stiamo ancora assistendo - ad una rapida espansione del crowdfunding immobiliare, soprattutto tra i trentenni. In linea di massima, questo nuovo modello di business etico fa presa sui più giovani adulti per due fondamentali ragioni.

Quali sono le leve che hanno permesso al crowdfunding immobiliare di avere tanto appeal tra i giovani?

Ci riferiamo a quelle che posso essere considerate le due leve fondamentali per le ultime generazioni. Da un lato la tecnologia digitale e la possibilità di avere ogni possibilità di azione concreta a portata di mobile. Dall'altro il tema etico della solidarietà che qui si esprime attraverso la raccolta fondi, per lo più per ragioni morali. 

Basta fare per un momento un piccolo salto d'immaginazione per comprendere lo scenario. I giovani ventenni e trentenni di questi primi anni Venti del nuovo millennio sentono la necessità di recuperare dei valori fondamentali. Si ritrovano quindi a vivere la dicotomia tra i diventare sempre più dipendenti dalla tecnologia e dalle possibilità, sia distrattive che costruttive, offerte dalla rete veloce e il ritorno a valori concreti. Una dicotomia ben riassunta da ciò che nel periodo del lockdown è stato capace di veicolare Tik Tok attraverso i propri e sempre più giovani influencer.

Giovani tra hi tech e coscienza sociale. Qui ha saputo attecchire il fenomeno crowdfunding ?

Proprio così, volendo riassumere in maniera breve e schematica la cosa prima di addentrarci nella nuova legislazione, è così. Il crowdfunding immobiliare trova il proprio perfetto compimento nelle fasce 20-30 anni. Come accennato, la dimostrazione perfetta ci è arrivata proprio negli ultimi anni. Complice il potenziamento degli strumenti social durante il lockdown, molti giovani influencer, anche giovanissimi considerando Tik Tok, hanno cominciato a fare sensibilizzazione. D'un tratto abbiamo scoperto che esiste non una, ma più generazioni che vogliono saperne di più e farsi sentire.

Dalla profilassi anti-covid all'ambiente, la gamma di temi sul "qui ed ora" concreto che i giovani e giovanissimi hanno cominciato a prendere a cuore è infinita. Maggiore sensibilità e attenzione, unita alla comunicazione smart offerta dai social. Ecco cos'ha creato il letto lungo il quale ha cominciato a fluire anche il crowdfunding attraverso piattaforme online. 

Crowdfunding immobiliare. Modalità etica?

Come emerge chiaramente dallo scenario fin qui tratteggiato, il crowdfunding immobiliare si innesta in un tessuto sociale maturo. Maturo per concetti messi in pratica come l'inclusività, l'eguaglianza, la sostenibilità, tutto ciò che attiene alla sfera umana dell'empatia. Fare crowdfunding significa in linea generale unire le risorse per finanziare qualcosa che per lo più ha fini etici. Perché questa modalità applicata al mondo immobiliare dovrebbe fare eccezione?

Basti pensare a quella che è solo l'ultimissima declinazione di questo business per capire che non sono solo affari. Ci riferiamo al recupero del patrimonio immobiliare più prezioso d'Italia, che fa da scrigno a tutta la nostra storia e cultura. Evitare che vada perduto nei meandri della burocrazia e dell'incuria del Legislatore -ahi noi, spesso assente-. Il tutto grazie alla buona volontà di finanziatori solerti e sensibilizzati sul tema.

Crowdfunding immobiliare. La novità che ha bisogno di essere regolamentata?

Chiaramente, come per ogni novità che si affaccia sul mercato e si dimostra in grado di stravolgere le regole del mercato, ci vogliono delle regole. In ogni caso, si sa, l'Italia è un paese atavicamente diviso tra "guelfi e ghibellini", anche oggi. Per cui avremo sempre chi riterrà l'intervento del Legislatore come un'intromissione in qualcosa che è scomodo per il "sistema" e chi pensa sia doveroso. 

Nel tempo tutto ciò che è ascrivibile alla sfera della new economy ha cominciato ad essere normato, per evitare posizioni di monopolio. Dallo streaming di prodotti d'intrattenimento all'e-commerce, tutte le nuove Big Company legate all'hi-tech e al digital devono fare i conti con la regolamentazione. Naturalmente anche il crowdfunding - e più nello specifico le piattaforme autorizzate a praticarlo- non fanno eccezione.

Crowdfunding. Le novità legislative

Veniamo quindi a quelli che sono i cambiamenti più recenti occorsi in materia di crowdfunding immobiliare. Dal punto di vista della legislazione e della regolamentazione del settore, come già ampiamente anticipato, qualcosa si è mosso. Tanto per cominciare, Consob e Banca d'Italia sono stati individuati quali autorità nazionali competenti. Questo significa che agiranno come organi di controllo sia separatamente che di concerto. Ma cerchiamo di capire in maniera più dettagliata ciascuno dei due organismi di autorità come interverrà sulla materia.

Crowdfunding immobiliare e nuovo regolamento. Cosa faranno Consob e Banca d'Italia

Scopriamo quindi in che modo i due enti individuati per il controllo e la garanzia di rispetto delle nuove normative sul crowdfunding immobiliare agiranno. Cominciamo a fare chiarezza in merito a partire dalla Consob. Quest'ultimo gestirà il rilascio delle licenze per esercitare l'attività ed eseguirà compiti di sorveglianza circa il rispetto delle normative. Non solo, perché la stessa Consob declinerà il proprio ruolo di sorveglianza sul rispetto delle regole anche sulla trasparenza e la chiarezza delle campagne marketing per le raccolte.

A completamento dei compiti riconosciuti alla Consob, anche quello di fare da contatto italiano con l'ESMA, l'autorità europea deputata al controllo sul crowdfunding immobiliare e che detiene il registro degli operatori autorizzati.

Ecco invece quali sono i compiti in materia previsti per Banca d'Italia

Spiegato di cosa, secondo le nuove normative comunitarie in materia di crowdfunding immobiliare, svolgerà per l'Italia la Consob, passiamo al ruolo di Banca d'Italia. Al nostro organismo nazionale bancario spettano compiti di diretta sorveglianza sulle piattaforme operanti. Più nello specifico, si occupa di accertarne l'adeguatezza patrimoniale, quindi la capacità economica. Non solo, Bank Italia analizzerà per ciascun ente operante anche la capacità di contenere e gestire i rischi, nonché il governi societari e tutto ciò che riguarda i requisiti organizzativi.

Il lavoro di controllo da parte della Banca D'Italia sulle piattaforme di crowdfunding immobiliare riguarda quindi anche l'organizzazione amministrativa e contabile e i requisiti di chi partecipa al capitale. Questo, va specificato, quando i suddetti partecipanti detengano almeno il 20% del capitale o del diritto di voto.

Chi può fare crowdfunding immobiliare

Per quanto riguarda le aziende che possono istituire raccolte di crowdfunding immobiliare, c'è un sostanziale cambiamento dal punto di vista legislativo. Ci riferiamo nella sostanza all'articolo 100-Ter del TUF che disciplina i portali attraverso cui vengono gestite le raccolte di capitali.

Viene infatti previsto che, in deroga all'articolo 2468 del codice civile, primo comma, anche le quote di partecipazione in società a responsabilità limitata possano costituire oggetto di proposta di prodotti finanziari al pubblico anche a mezzo crowdfunding.

In buona sostanza, da questo momento possono essere fatte campagne di raccolta capitale anche su prestiti, valori mobiliari come azioni e obbligazioni, più altri strumenti finanziari. Nel caso di violazioni, le sanzioni pecuniarie prevedono multe da 500 a 500.000 euro. Oppure il 5% del fatturato quando questo supera i 500.000 euro.

Regime transitorio e obblighi di comunicazione

Parlando dunque non solo del crowdfunding immobiliare in senso stretto, diamo uno sguardo anche al così detto regime transitorio. Questa procedura riguarda semplicemente tutte le società e le relative piattaforme di crowdfunding già allineate rispetto al nuovo regolamento europeo. Tale procedimento, come si può facilmente intuire, prevederà la concessione agevolata e rapida per l'immissione nel mercato europeo delle aziende già consolidate.

Da questo meccanismo di regolamentazione restano fuori invece il reward crowdfunding, l'equity tra privati e il donation. Per tali forme di raccolta capitali corre l'obbligo di comunicazione da parte delle piattaforme che operano in tal senso verso i propri utenti. Questo significa che le società di crowdfunding operanti non in nuovo regime di regolamentazione - da cui sono esenti- saranno obbligati a pubblicare un disclaimer sulla loro landing page.

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