Investimenti immobiliari. Ecco come muoversi

12/05/2023 - Carlo Miele

Investimenti immobiliari? Il mattone è sempre una sicurezza? Come muoversi per investire in questo settore? Scopriamolo, cifre alla mano, per capire cosa è successo e cosa sta succedendo qui e ora nell'ampio e complesso mondo del real estate in Italia.

Gli investimenti immobiliari da cosa sono stati principalmente condizionati?

Parlare oggi di investimenti nel real estate significa innanzitutto tracciare un quadro degli ultimissimi anni. Fare un quadro degli ultimissimi anni vuol dire, sopra ogni altra cosa, parlare delle conseguenze della pandemia. Sono ancora in fieri le ripercussioni di ciò che l'epidemia globale da Covid-19 ha portato nella vita di tutti e nella società.

Qual è stata la principale conseguenza a breve termine che la pandemia ha portato nel real estate?

Prima di arrivare alla questione degli investimenti immobiliari, bisogna tracciare brevemente il quadro delle conseguenze immediate della pandemia sul mondo Casa. Senza sviscerare troppo (un'altra volta) il ricordo emotivo di tutto quanto accaduto negli ultimi anni, bisogna però pensare a come abbiamo vissuto. Come sono cambiate le nostre dinamiche nel quotidiano? Ci siamo dovuti adattare (con netto ritardo e meno risorse di rete rispetto agli altri paesi) al concetto di lavoro agile.

Investimenti immobiliari e pandemia. Come ha impattato il lockdown sul mercato?

Costretti a rispettare misure di profilassi sanitaria quanto mai restrittive ma necessarie, in pandemia abbiamo dovuto abbandonare i luoghi pubblici: lavoro e socialità. D'un tratto la casa si è trasformata nella pietra angolare della nostra intera giornata. Riposo, gioco, attività fisica, lavoro, intrattenimento. Mai, prima e dopo, la casa è diventata così centrale. Questo, ovviamente, ci ha portato a dedicarle maggiore attenzione, comprendendo meglio come renderla più funzionale.

E lo smart working, cosa ha cambiato rispetto alla casa?

La risposta è abbastanza immediata. Il lavoro agile svolto tra le quattro mura domestiche ci ha regalato una nuova concezione della gestione del tempo. Non solo, anche il modo di cercare gli spazi e il cosa vogliamo da uno spazio vivibile è cambiato. Sì, perché mentre l'ambiente abitativo richiede di essere più ampio, quello lavorativo - grazie al ricorso allo smart working- diventa più piccolo. In più, avendo dovuto spratichirci ulteriormente con le tecnologie digitali per lo studio e il lavoro, anche la ricerca dell'immobile viene affidata sempre di più ad app e web.

Un parametro distintivo per capire gli investimenti immobiliari in Italia

Un altro fattore di cui tenere conto per comprendere al meglio la realtà degli investimenti immobiliari è la peculiarità urbanistica italiana. Cosa vuol dire questo, in concreto? Significa che nel computo di ciò che attiene al mondo immobiliare nostrano va considerato quanto e come variano i "profili urbanistici". Dunque, ricordiamoci di quanto differiscono tra di loro le città.

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Ecco le importanti differenze tra città e periferia

Ampie ed estese metropoli sviluppate verticalmente, nelle quali però continuano a prevalere edifici di costruzione datata. Ciò significa palazzi con strutture ed impiantistiche che necessitano di manutenzioni e aggiornamenti, nonché metrature tendenzialmente ridotte.

Al contrario, nelle vaste periferie extra urbane, dove spesso sorgono in prossimità poli industriali, maggiore quantità di palazzine, case private o comunque parchi ed edifici di nuova concezione e con classi energetiche più green.

Capire gli investimenti immobiliari attraverso le statistiche

A questo punto, va da sé che la comprensione completa per arrivare a dei buoni investimenti immobiliari bisogna portare dei numeri sul tavolo. Passiamo quindi ad una lettura doverosa ma rapida alle statistiche.

La flessione dei prezzi causata dalla crisi dei mutui sub-prime negli USA è durata dal 2007 - anno dello scoppio della bolla immobiliare- fino al 2019. In pratica, le big company finanziarie americane, alcune, hanno cominciato a vendere titoli classificati "spazzatura", i sub-prime, come doppia o tripla A (i più solidi). Risultato: il mercato completamente dopato, le banche che concedono mutui senza alcuna garanzia e... boom!

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Cosa è accaduto, in sostanza, fino al 2019 nel mercato immobiliare

Continuando la nostra disamina per comprendere come agire sugli investimenti immobiliari, vediamo come, tra il 2011 e il 2019, si siano deprezzati gli immobili esistenti. Nel dettaglio, scopriamo che c'è stata in quegli 8 anni una flessione del - 23,3%. Se invece ci spostiamo in Centro Italia, tale decremento tocca perfino il - 30,3%

Tuttavia, in un arco temporale più ampio, bisogna osservare che dal 1998 ad oggi il valore degli immobili è salito complessivamente del 38,2% su tutto il territorio nazionale. Ancora più in dettaglio, Milano è salita con un distacco del + 107,7%, mentre Roma si è attestata al +50,6%.

Investimenti immobiliari e potere d'acquisto degli italiani. Ecco cosa è cambiato

Esulando per un solo istante dai numeri in senso stretto, parliamo di buon senso. Per muoversi nel mondo degli investimenti immobiliari ci vuole una minima base economica. Com'è cambiato il potere d'acquisto degli italiani nel lasso temporale che stiamo esaminando?

Ad oggi occorrono circa 6,7 annualità per l'acquisto di una casa di circa 85 metri quadri. Anche in questo caso, i picchi si registrano a Roma e Milano: rispettivamente a 9,2 e 12,3 annualità. Per avere una visione completa di come sia mutato questo potere d'acquisto, allarghiamo ulteriormente lo spettro temporale da analizzare. Fino al 2010 occorrevano circa 9 anni di stipendio al livello nazionale, mentre a Roma 13,5. Questo dice molto sulla svalutazione degli anni recenti.

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Vediamo invece chi sono i proprietari di case

Un ulteriore aspetto da considerare in merito al giusto know how per gli investimenti immobiliari sono le persone. O meglio, chi sono i proprietari di case? Il quadro generale ci racconta che sono privati con casa di proprietà ad uso residenziali, almeno la maggioranza. Nel 2020 le case possedute da persone fisiche risultavano il 92,3% delle unità residenziali censite.

Le abitazioni ove i proprietari hanno stabilito la residenza sono circa 20 milioni. I proprietari immobiliari sono più di 25 milioni e la loro principale entrata è il reddito da lavoro dipendente. l reddito annuo medio dichiarato dai proprietari immobiliari ammonta all'incirca a 25mila euro.

Una forma ancora considerata innovativa ma molto sicura rispetto all'acquisto di casa, è il crowdfunding immobiliare. Finanziare in una rete coordinata di dealer la ristrutturazione e riqualificazione di un edificio è al momento il top degli investimenti immobiliari. Soprattutto puntando su piattaforme che scelgono con cura progetti anche di medie o piccole dimensioni ma proprio per questo sicuri per chi sceglie di parteciparvi. Scoprilo sul sito di Isicrwod e seguendoci anche su LinkedIn. Isicrowd, il futuro del business immobiliare è già qui!